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索 引 号: 011090312-2017-00023 主题分类: 城乡建设、环境保护   --  城乡建设 发文日期: 2017年06月12日
发布机构: 张湾区_管理员 文       号:  

张政办发〔2017〕38号 关于规范业主大会和业主委员会自治管理工作的通知

十堰市张湾区人民政府网站 www.zhangwan.gov.cn

2017-06-12

 

张湾区人民政府办公室

关于规范业主大会和业主委员会自治

管理工作的通知

 

各街道办事处,西城经济开发区、十堰工业新区管委会:

    为规范张湾区物业管理区域内业主大会及业主委员会工作,根据《物业管理条例》(国务院令第666号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号 )、《湖北省物业服务和管理条例》(省人大委员会公告第200号)、《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》(十政办发〔2012150号)等有关规定,现就规范业主大会和业主委员会自治管理工作相关要求通知如下:

一、正确认识业主大会制度,依法成立业主大会和选举业主委员会

业主大会是物业管理区域内的业主自治管理组织,是所在地

社区居民自治组织的有机组成部分,是物业管理的重要责任主体。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,物业管理区域内业主人数较多的,可以成立业主代表大会行使业主大会职权。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受全体业主的监督。

1.加强对业主大会成立的筹备组织工作。物业管理区域达到成立业主大会条件时,开发建设单位应向所在街道办事处(以下简称街办)提交成立业主大会申请和相关资料,业主也可向所在街办提交成立业主大会申请。街办应按相关规定及时组建筹备组,并委派代表担任筹备组组长,按相关程序成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主委员会由主任委员、副主任委员、秘书长、委员共511人单数组成,可设23名业主委员会候补委员(按得票多少排序)。业主委员会应当建立维修监管、财务监督、印章管理、共用场地管理等议事工作制度。为确保物业管理活动的公平、公正,委员之间应回避近亲关系。当正式委员不能履职而缺额时,可按照候补委员排序替补。

2.严格业主代表、业主委员会委员推选条件。街办、社区和筹备组要夯实业主大会、业主委员会运作基础,业主代表、业主委员会委员候选人应符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三章第三十一条的具体要求,应当由遵纪守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、身心健康、模范履行业主义务,具有社会公信力和一定组织能力的业主担任。

3.健全业主委员会备案手续。依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当向街办和区房管局办理备案手续。凭备案证明刻制业主委员会印章。已办理备案的业主委员会发生变更的,应当自变更之日起30日内向街办、社区变更备案手续。

二、切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导,确保日常运作规范有序

民政、房管部门、街办、社区居委会应加大对业主大会和业主委员会具体工作的指导和监督,对制定和修改业主大会议事规则、管理规约,共有部位经营收益分配、使用,解聘、选聘物业服务企业,使用专项维修资金等有关小区共同管理事务依法提出指导意见。将业主大会和业主委员会的规范化建设纳入社区建设工作范畴。

1.规范业主决议程序。业主委员会应当按其职责范围和业主大会授权,通过民主表决作出本小区物业管理方面的工作决议;相关事项属于业主大会职权的,由业主委员会提请业主大会决定。业主大会作出决定前,业主委员会应当事先听取社区居委会的建议、征求业主意见,召开业主大会决定重大事项应邀请社区居委会代表列席会议。业主大会作出决定后,要及时在小区内公告。

2.建立工作例会制度。街办、社区居委会要指导业主委员会按议事规则建立工作例会制度,使业主委员会及时了解业主的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主遵守管理规约,引导业主自觉履行相应义务,参与小区管理。

3.建立沟通协调机制。社区居委会应建立和业主委员会沟通的联席会议机制,定期召开联席会议,及时了解和掌握所辖小区物业管理动态;按需召开联席会议,协调解决物业管理活动中的问题。

4.监督公共财物管理。社区居委会要加强对小区公共财务管

理的监督,指导有条件的小区设立专门公共财务帐目,严格按照业主大会议事规则、管理规约进行管理使用;对于在管理规约中未明确的情况,可提交业主大会进行表决后执行。

三、建立应急反应机制,维护小区正常秩序

街办、社区居委会应指导业主委员会共同建立健全各种应急反应机制,及时化解小区物业矛盾纠纷,及时处理突发情况,营造小区管理和谐稳定环境。

1.建立重要事项通报制度。业主委员会应定期向社区居委会报告小区物业管理重要事项,社区居委会应及时提出指导意见。

2.建立矛盾纠纷协商调解机制。小区出现矛盾纠纷时,业主委员会应商讨调解办法,及时与相关方面进行沟通协调。小区出现重大矛盾纠纷时,业主委员会应联系街办、社区居委会、公安派出所等职能部门共同参与协商调解。

3.建立应急救济机制。当住宅小区出现弃管、失管情况时,业主委员会应及时会同社区居委会启动小区管理应急过渡方案,在未确定小区管理方案期间由社区居委会提供有偿物业服务。业主委员会任期届满或不能正常履行职责时,在街办和区房管局的指导和监督下,经公告后由社区居委会代行业主委员会的职权,代行职权期间按照该小区业主委员会职责和议事规则规定组织小区物业管理工作,在条件具备时重新组织业主大会进行选举。重新选举仍无法产生业主委员会时,可以由社区居委会组织成立小区物业管理委员会继续代行业主委员会职权,直至选举产生新一届业主委员会为止。

 

附件:业主委员会成立(换届)程序

 

 

                                             张湾区人民政府办公室                  

                              2017612

 

业主委员会成立(换届)程序

 

    一、准备前期资料(向街办提出申请)

    1.业主委员会申请;物业管理区域证明;房屋及建筑物面积清册;业主名册;建筑规划总平面图;交付使用共用设施设备的证明;物业服务用房配置证明;其他有关的文件资料(委托书等证明材料)。

    2.申请审批(街办、社区)【公示7天】。

    二、公示公告(成立、换届)

    1.成立筹备组(筹备组成立到业主大会召开不能超过3个月)【公示7天】。

筹备组组成: 组  长:街办代表

                 副组长:社区居委会代表

                         建设单位代表

(换届时由原业主委员会主任配合完成筹备工作)

                   员:本辖区片警、

业主代表(由街办、社区组织业主推荐,代表人数不低于筹备组人数一半,且是单数)

    2.筹备组第一次会议(有相片、记录)是拟订《议事规则(草案)》《管理规约(草案)》《选举办法》,筹备组结合小区实际逐条讨论制订。【以上文本在小区内公示7天】。

    3.推荐、自荐业主委员会候选人。

    4.筹备组第二次会议(有相片、记录)是研究讨论推选业主委员会成员候选人(单数差额、简历),并进行第二期公示【公示7天】。

    5.制作和发放选票(实名制),确定投票时间、地点及会议议程【提前15天公示】。

    三、选举阶段

    1.召开业主大会,选举产生业主委员会,表决通过《议事规则》、《管理规约》及选聘物业企业的意见(邀请)有关部门负责人或代表参加。

    2.在小区内张榜公布业主大会选举结果。(监票人、唱票人、计票人签字)

    3.当选业主委员会成员召开第一次会议主进行工作分工。(会议记录与会人员签字)

    四、双备案工作

    1.上报业主委员会备案资料,填报《登记备案表》及《业主委员会成员简历表》(附身份证和房产证复印件)。

    2.第三期公示(7天)《业主委员会成员名单》(街办)。

    3.申请备案要有业委会第一次会议记录(委员分工)。

    4.备案申请书(筹备组人员签字)。

    5.业主委员会选举产生之日起30日内,将业主大会决议和业主委员会委员名单向街道办事处、区房管局备案。

 

附件

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